マンション管理組合の株式運用・駐車場の外部貸し――総会で決めれば安心ですか？

「修繕積立金を値上げするのは、住民の理解を得にくい」
「空いている駐車場を貸せば、収入になるのでは」
「積立金を預けたままにせず、運用したほうがよいのでは」

修繕工事費の高騰を背景に、こうしたことを考える管理組合もあるのではないでしょうか。

最近では、駐車場の外部貸しや株式運用などに取り組む「稼ぐ管理組合」が報道されています。住民の負担を抑えながら、マンションの将来に備えようとする工夫には、関心が集まるのも理解できます。

ただし、「ほかのマンションでもやっている」「総会で決めた」というだけで、安心して進められるとは限りません。

収入を増やすために始めたことが、住民同士の対立や、理事長の責任を巡る問題につながることも考えられます。

空いている駐車場なら、そのまま外部に貸してよい？

使われていない駐車場があれば、「空けておくより貸したほうがよい」と考えるのは自然です。

しかし、まず確認したいのは、現在の管理規約や駐車場使用細則が、外部への貸し出しに対応しているかという点です。

また、外部に貸した後で住民から利用希望が出た場合、すぐに区画を返してもらえるでしょうか。外部利用者との事故やトラブルが起きたとき、誰が対応する契約になっているでしょうか。

税金や管理の費用を差し引くと、想定していたほど収入が残らない場合もあります。

「貸せる区画があること」と「管理組合にとって有利な条件で貸せること」は、別に確認する必要があります。

業者から提案を受けている場合も、収入の見込みだけでなく、管理組合が負う義務や契約を終了する際の条件まで確認しておきたいところです。

インフレで積立金の実質的な価値が下がることを考えると、「運用も必要ではないか」という意見は出てくるでしょう。

一方、修繕積立金は、将来の工事などに備えて区分所有者が積み立てた大切な資金です。

運用中に価格が下がり、その時期に修繕費用が必要になったらどうするのか。損失を受け入れられない住民に、どのように説明するのか。理事が交代した後も、適切に管理を続けられるのか。

始めるときには賛成していた住民でも、実際に損失が出れば、判断の経緯や説明の内容を問題にする可能性があります。

総会で承認を得ることは重要ですが、それだけで確認すべき問題がすべて解決するわけではありません。

理事長や理事の方が、特に気になる点ではないでしょうか。

損失が出たからといって、直ちに役員個人の責任になるわけではありません。しかし、反対に、「総会で決めたから」「責任を問わないと細則に書いたから」という理由だけで、どのような場合も責任を免れると考えるのも慎重であるべきです。

どのような権限に基づき、何を確認し、住民にどう説明したうえで判断したのか。問題が起きた後には、こうした過程が問われることがあります。

善意で管理組合のために取り組んだとしても、そのことだけで紛争を防げるとは限りません。

だからこそ、損失や反対意見が出てから対応を考えるのではなく、始める前に手続とルールを整えておくことが大切です。

収益確保や資産運用を検討すること自体が、悪いわけではありません。大切なのは、その取り組みが、ご自身のマンションの規約や運営状況に合っているかという点です。

特に、次のような段階では、一度立ち止まって確認することをお勧めします。

当職では、管理規約・使用細則の確認、総会議案や契約書の検討、住民とのトラブルへの対応など、管理組合の法律相談を承っております。

「この内容で総会に出してよいのか」「この契約に署名してよいのか」という段階から、ご相談ください。

なお、管理費・修繕積立金の滞納でお困りの場合は、マンション管理費・修繕積立金滞納回収サポートもご覧ください。